ענייני משפחה ופירוק שיתוף · 04.09.2026

נפרדתם ואחד נשאר בדירה: מי משלם את המשכנתה ומתי מגיעים דמי שימוש?

פרידה אינה מסיימת מיד את הבעלות בדירה, את המשכנתה או את ההוצאות השוטפות. כאשר אחד מבני הזוג עוזב והאחר נשאר בדירה, צריך להפריד בין הזכות האפשרית לדמי שימוש לבין החובה להמשיך לשלם לבנק.

במצב הזה עולות שתי שאלות שונות: האם בן הזוג שנותר בדירה חייב לשלם לצד שעזב דמי שימוש ראויים עבור השימוש בחלקו, ומי צריך לשלם בתקופת הביניים את המשכנתה, הארנונה, הביטוח, ועד הבית והתיקונים.

אין תשובה אוטומטית שמתאימה לכל זוג. הרישום, הסכם ההלוואה, סיבת העזיבה, האפשרות המעשית להשתמש בדירה, מגורי הילדים, תשלומים שבוצעו, דרישות שנשלחו והחלטות שיפוטיות עשויים להשפיע על התוצאה.

תשובה קצרה: מה קורה כשהאחד נשאר והשני עוזב?

עזיבת הדירה אינה מעבירה בעלות ואינה מוחקת התחייבות כלפי הבנק. במקביל, מגורים בלעדיים של צד אחד אינם יוצרים בכל מקרה ובאופן מיידי חיוב בדמי שכירות לצד האחר.

דמי שימוש נבחנים על בסיס הזכויות בנכס ומכלול נסיבות הפרידה. תשלומי המשכנתה נבחנים בשני מישורים נפרדים: החובה החוזית כלפי הבנק וההתחשבנות הפנימית בין בני הזוג. לכן, גם אם בני הזוג מסכימים שאחד מהם ישלם לבדו, אין בכך כשלעצמו כדי לשחרר את האחר מההלוואה ללא הסכמת הבנק.

מהם דמי שימוש ראויים בדירת מגורים משותפת?

סעיף 33 לחוק המקרקעין עוסק בחובת שותף המשתמש במקרקעין משותפים לשלם ליתר השותפים שכר ראוי לפי חלקיהם. בדירת משפחה, יישום העיקרון מורכב יותר מאשר בנכס מסחרי רגיל, מפני שהמגורים קשורים גם לפרידה, לילדים, לחובות המשפחה ולהסדרים זמניים.

המונח דמי שימוש מתאר תשלום אפשרי בעד שימוש בלעדי או עודף בחלקו של בעל זכויות אחר. נקודת מוצא חשבונאית עשויה להיגזר משכר הדירה הראוי של הנכס ומחלקו של כל צד, אך זה אינו חישוב אוטומטי. בית המשפט עשוי לבחון תקופות שונות, ויתור, מניעת שימוש, התנהלות הצדדים, תשלומים אחרים והסדרי מגורים.

האם עצם עזיבת הבית שוללת דמי שימוש?

לא בהכרח. אדם שעזב את דירת המשפחה בעקבות משבר זוגי אינו מוותר מעצם העזיבה על זכויות הבעלות שלו. מנגד, גם אין כלל שלפיו הצד שנשאר בדירה הופך באותו רגע לשוכר של הצד שעזב.

בין השיקולים שעשויים להיות רלוונטיים:

• האם העזיבה הייתה מרצון, בהסכמה, בעקבות סכסוך קשה או מחמת חשש ממשי;
• האם הצד שעזב ביקש לחזור או להשתמש בדירה והאם הדבר נמנע ממנו;
• האם נשלחה דרישה ברורה לפירוק שיתוף או לתשלום דמי שימוש;
• האם הצד שנותר סירב למכירה, לשמאות או לרכישת חלק האחר;
• האם קיים הסכם זמני או ויתור מפורש;
• האם ניתן צו הגנה, צו הרחקה או החלטה אחרת הנוגעת למגורים;
• מי נשא במדור הילדים ובהוצאותיהם.

לכן חשוב לתעד את מועד העזיבה, את הסיבה לה, את ההתכתבויות לגבי הדירה וכל הצעה למכירה, רכישה או שימוש משותף. שתיקה ממושכת אינה תמיד ויתור, אך היא עלולה להקשות על הוכחת הדרישה ועל קביעת התקופה הרלוונטית.

ממתי ניתן לדרוש דמי שימוש?

אין מועד יחיד החל בכל תיק. במקרים שונים נבחנים מועד מניעת השימוש, מועד דרישה כתובה, פתיחת הליך לפירוק שיתוף, מועד החלטה שיפוטית, מועד הגירושין או המועד שבו התברר שההחזקה הבלעדית אינה עוד זמנית ומוסכמת.

בית המשפט עשוי לחלק את התקופה לשלבים: תקופה שבה העזיבה הייתה מוסכמת, תקופה שבה הוגשה דרישה למכירה ותקופה שבה צד מסוים עיכב את הביצוע. ייתכן חיוב רק בחלק מהתקופה, בסכום שונה בין תקופות, או דחיית הדרישה — לפי העובדות והראיות.

מי שמבקש לשמור על טענה לדמי שימוש רצוי שיבהיר בכתב מה מבוקש: חזרה לשימוש סביר, מכירה, שמאות, רכישת חלק או תשלום עד להסדרת הנכס.

מי משלם את המשכנתה אחרי הפרידה?

הפרידה אינה משנה מעצמה את הסכם המשכנתה. כל עוד הבנק לא אישר שינוי, חיוב הלווים נקבע לפי הסכם ההלוואה והערבויות שנחתמו. הסכם בין בני הזוג יכול להסדיר את היחסים ביניהם, אך אינו מחייב את הבנק לוותר על זכויותיו או למחוק לווה.

הפסקה חד־צדדית של התשלומים עלולה לגרור ריבית פיגורים, הליכי גבייה, פגיעה בנתוני האשראי וסיכון לדירה. לכן, גם כאשר קיימת מחלוקת קשה, נכון לטפל תחילה במניעת פיגור כלפי הבנק ולשמור את טענות ההחזר והקיזוז להתחשבנות מסודרת.

ביחסים הפנימיים בין בני הזוג ניתן לבחון המשך תשלום לפי היחס הקודם, תשלום זמני בידי הצד שנשאר בדירה, שמירת זכות להחזר או לקיזוז, סילוק ההלוואה בעת מכירה או מימון מחדש בידי מי שרוכש את חלק האחר — הכול בהתאם להסכמה, להחלטות וליכולת המימון.

יש להבחין בין רכיב הקרן, שמקטין את החוב ומגדיל את ההון בנכס, לבין ריבית, ביטוחים והוצאות נלוות. אופן ההתחשבנות אינו תמיד זהה ביחס לכל רכיב.

האם אפשר לקזז משכנתה מדמי שימוש?

לעיתים צד אחד טוען כי הוא משלם לבדו את המשכנתה ולכן אינו חייב דמי שימוש. הצד האחר עשוי להשיב כי הוא מממן מגורים חלופיים ובכל זאת ממשיך לשלם על דירה שאינו משתמש בה. אין נוסחת קיזוז אחת.

• מי שילם בפועל ובאילו מועדים;
• האם התשלום נעשה לפי החלטה, הסכם או באופן חד־צדדי;
• מהו רכיב הקרן לעומת הריבית והביטוחים;
• מה שווי השימוש בדירה בתקופה הרלוונטית;
• האם הילדים מתגוררים בנכס ומי שילם את הוצאותיהם;
• מי שילם ארנונה, ועד בית, תחזוקה ותיקונים;
• האם קיימים חיובים נפרדים במזונות או במדור.

התנהלות נכונה היא לשמור טבלה חודשית ואסמכתאות לכל תשלום, ולא לבצע קיזוז עצמאי באמצעות הפסקת המשכנתה או הוצאות חיוניות.

מה משתנה כאשר ילדים קטינים גרים בדירה?

מגורי ילדים אינם מעבירים את הבעלות בדירה להורה שאיתו הם מתגוררים, ואינם שוללים לצמיתות את האפשרות לפרק את השיתוף. עם זאת, הם עשויים להשפיע על מועד המכירה, על הסדר השימוש הזמני ועל ההתחשבנות.

סעיף 40א לחוק המקרקעין כולל הגנה מיוחדת במכירת דירת מגורים של בני זוג: ביצוע המכירה עשוי להתעכב עד שבית המשפט נוכח שנמצא הסדר מגורים מתאים לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם. קיימת הוראה מקבילה גם בחוק יחסי ממון בין בני זוג.

אין פירוש הדבר שהילדים מקנים זכות מגורים ללא הגבלת זמן או פטור אוטומטי מדמי שימוש. בית המשפט בוחן את הסדר המדור לצד זכויות הקניין, יכולת ההורים, תשלומי המזונות והפתרונות המעשיים הקיימים.

האם אחד מבני הזוג רשאי להחליף מנעול או להוציא חפצים?

בעלות משותפת אינה מעניקה לאחד הצדדים זכות לפעול כאילו הוא הבעלים היחיד. החלפת מנעול, מניעת כניסה, פינוי חפצים, השכרת הדירה או הכנסת דייר אחר ללא הסכמה עלולות להחריף את המחלוקת ולשמש ראיה בהמשך.

כאשר קיים חשש לאלימות או להטרדה, יש לפעול במסלול החוקי המתאים ולבקש צו הגנה או סעד אחר. אין להסיק מהצורך בבטיחות כי הזכויות הקנייניות הוכרעו, ואין להשתמש בטענת בעלות כדי להפר צו או לסכן בן משפחה.

נשואים לעומת ידועים בציבור: מה ההבדל?

כאשר שני בני הזוג רשומים כבעלי הדירה, דיני השיתוף במקרקעין ודמי השימוש עשויים להיות רלוונטיים גם לנשואים וגם לידועים בציבור. ההבדל החשוב מתעורר כאשר הזכויות אינן רשומות באופן משותף.

אצל בני זוג נשואים עשויה להתקיים התחשבנות במסגרת חוק יחסי ממון, ובנסיבות מסוימות תועלה טענה לשיתוף ספציפי בדירת מגורים שאינה רשומה על שם שני הצדדים. אצל ידועים בציבור אין זכאות אוטומטית למחצית הדירה מעצם החיים המשותפים; הצד שאינו רשום עשוי להידרש להוכיח כוונת שיתוף בנכס המסוים.

לכן, כאשר רק צד אחד רשום כבעלים, יש לברר תחילה אם לצד האחר קיימת זכות בדירה. תביעה לדמי שימוש המבוססת על בעלות עשויה להיות תלויה בהכרעה קודמת או מקבילה לגבי עצם השיתוף והיקפו.

האם ניתן להסדיר שימוש זמני בלי להכריע מי יקבל את הדירה?

כן. הסדר ביניים אינו חייב לקבוע מי יהיה הבעלים בסוף ההליך. אפשר להסכים כי אחד הצדדים יישאר בדירה לתקופה מוגדרת, שהוצאות מסוימות ישולמו ביחס מוסכם, שתבוצע שמאות ושעד מועד מסוים יבחרו הצדדים בין רכישת חלק לבין מכירה.

הסדר זמני טוב צריך להתייחס במפורש לנושאים הבאים:

1. מי רשאי להתגורר בדירה ועד מתי;
2. האם המגורים מזכים בדמי שימוש בתקופה המוסכמת;
3. מי משלם משכנתה, ארנונה, ועד בית, ביטוחים ותיקונים;
4. כיצד התשלומים יובאו בחשבון בהתחשבנות הסופית;
5. מועד שמאות ולוח זמנים להצעת רכישה או למכירה;
6. מה קורה אם הבנק אינו מאשר שחרור של אחד הלווים.

בני זוג נשואים המבקשים להפוך הסכם רכושי להסכם ממון מחייב צריכים לבחון את מסלול האישור הנדרש לפי חוק יחסי ממון. אצל ידועים בציבור מומלץ שהסכם החיים המשותפים או הסדר הפרידה יהיה ברור וחתום, ולבדוק אם רצוי לקבל לו תוקף שיפוטי.

מה עושים כאשר חייבים לפעול בדחיפות?

בסכסוך משפחתי נדרש בדרך כלל לבחון את חובת פתיחת הליך יישוב סכסוך לפני תביעה. עם זאת, קיימים מסלולים לבקשת סעד זמני לשמירת מצב קיים או סעד דחוף במקרים המתאימים.

צורך דחוף עשוי להתעורר כאשר קיים חשש למכירת הזכויות, יצירת שעבוד, משיכת כספים המיועדים למשכנתה, פיגור בהלוואה, מניעת כניסה, פגיעה ברכוש או פעולה אחרת שעלולה לסכל את ההכרעה. אין להניח שכל מחלוקת מצדיקה סעד מיידי; יש להציג צורך קונקרטי ואסמכתאות.

מסמכים שכדאי לאסוף בתחילת הפרידה

• נסח טאבו, אישור זכויות או מסמכי חברה משכנת;
• הסכם הרכישה והצהרות על מקור ההון העצמי;
• הסכם המשכנתה, לוח סילוקין ויתרת הלוואה עדכנית;
• תדפיסים המעידים מי שילם כל החזר והוצאה;
• הסכם ממון, הסכם חיים משותפים או הסדר זמני;
• התכתבויות על עזיבה, חזרה לדירה, מכירה או רכישת חלק;
• החלטות בעניין הילדים, מזונות, מדור או צו הגנה;
• ציר זמן קצר של מועד הפרידה, העזיבה והדרישות שנשלחו.

טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן

• הפסקת משכנתה כדי להפעיל לחץ;
• חתימה על ויתור כללי בלי להבין אם הוא כולל דמי שימוש;
• החלפת מנעול או הוצאת חפצים ללא הסכמה או החלטה;
• הבטחה לרכוש את חלק האחר לפני קבלת אישור מימון;
• ערבוב בין משכנתה, מזונות, מדור ודמי שימוש בלי פירוט;
• הנחה שמגורי הילדים מבטלים את זכויות הבעלות של הצד האחר;
• הנחה שידוע או ידועה בציבור זכאים אוטומטית למחצית נכס הרשום על שם בן הזוג.

שאלות נפוצות

מקורות רשמיים להמשך קריאה

• חוק המקרקעין, תשכ״ט–1969 — ספר החוקים, הכנסת
• חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל״ג–1973 — ספר החוקים, הכנסת
• החלטת בית המשפט העליון בבע״מ 8873/06
• החלטת בית המשפט העליון בבע״מ 1983/23
• בקשה ליישוב סכסוך במשפחה — הרשות השופטת
• בקשה לסעד זמני לשמירת מצב קיים — הרשות השופטת

להסבר על השירות המשפטי: פירוק שיתוף וחלוקת רכוש בין בני זוג בחדרה. להרחבה על עצם הזכויות בדירה: זכויות בני זוג וידועים בציבור בדירת המגורים, וכן דירה מלפני הנישואין והסכם ממון.

המידע במאמר הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לבדיקת נסיבות המקרה והמסמכים. דמי שימוש, משכנתה, מדור, פירוק שיתוף וזכויות ידועים בציבור תלויים בעובדות, בהסכמים, בהחלטות שיפוטיות ובדין החל במועד הטיפול.

מחבר: עו״ד חאתם עייאט